ВС РФ утвердил обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с жильем
© mkphotoshu / Фотобанк 123RF.com
Документ подготовили совместно три коллегии Верховного Суда РФ – по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам по поручению Председателя ВС РФ Игоря Краснова. Об утверждении тематического обзора сообщила пресс-служба высшей судебной инстанции на официальном сайте.
Поводом к его созданию послужило так называемое «дело Долиной», получившее общественный резонанс в конце 2025 года. В обзор вошло в общей сложности 20 правовых позиций, выработанных судами за последние несколько лет по вопросам, связанным с оспариванием сделок с жилыми помещениями.
Наиболее долгожданной является четко сформулированная позиция по сделкам, совершенным под влиянием обмана со стороны третьих лиц или заблуждения относительно мотивов сделки. Верховный Суд РФ подчеркивает, что само по себе заблуждение еще не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 Гражданского кодекса. Для справедливого разрешения спора суд должен проанализировать поведение другой стороны – вела ли она себя добросовестно и могла ли распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. Обе стороны оспариваемой сделки имеют право на равный объем защиты.
Сделку, совершенную под влиянием обмана со стороны третьих лиц, в том числе мошенников, можно признать недействительной по иску потерпевшего продавца, но лишь при условии, что другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об обмане. Важнейший момент, на котором отдельно останавливается ВС РФ, – это последствия признания такой сделки недействительной. Если стороны успели передать имущество и деньги друг другу, то суд должен применить двустороннюю реституцию, то есть обязать их вернуть обратно все полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ).
Что касается сделки, совершенной лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, то здесь суд должен удостовериться в том, что человек действительно находился в таком состоянии, например, путем назначения судебной экспертизы. Если сторона уклоняется от ее проведения, это может быть основанием для отказа в удовлетворении иска.
В обзоре также рассмотрен вопрос о недействительности сделки по продаже совместно нажитого имущества при отсутствии согласия супруга на это. Суд должен выяснить, знал ли покупатель либо должен был знать о том, что у продавца не было необходимых полномочий на совершение сделки без согласия другого собственника.
Игорь Краснов на заседании Президиума Верховного Суда РФ отдельно обратил внимание членов Президиума на необходимость использования простых и понятных формулировок при подготовке обзоров судебной практики: «Наша цель – сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения. К этой работе следует подходить творчески, но предельно ответственно. Помните слова классика: «Краткость – сестра таланта». Наши разъяснения должны быть емкими, без лишней воды – так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе».
